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为什么坚持棚改货币化
2018-07-05 00:00:00      中国经济导报

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甘犁 弋代春

    近期,关于棚改货币化对住房市场影响的讨论非常激烈。一种观点认为,棚改货币化带来的巨大被动性住房需求及注入到居民部门的流动性,是新一轮住房价格上涨尤其是三四线城市房价上涨的重要驱动力。支撑该观点的数据主要源于2017年住建部负责人的公开发言,“2016年棚改货币化的安置比例48.5%,去库存大约2.5亿平方米,占当年住宅商品房销售面积的18.2%”。但大部分人忽视了这段话有个重要的前提假设,即所有棚改货币化安置的家庭都重新购置了住房。
    事实上,根据中国家庭金融调查数据,在2013年至2017年的货币化安置家庭中,仅20.4%的家庭重新购房,占全部购房家庭的比例仅为4.1%,对住房市场的影响非常有限。而投资性住房需求才是当前推动三四线房价迅速上涨的主要因素。
    
棚改货币化对住房市场影响相对有限

    棚改货币化家庭购房比例低。根据中国家庭金融调查数据,2013年至2017年,7.9%的城镇家庭经历了拆迁,其中接受货币化安置的比例为31.6%。这些拆迁家庭中,13%的家庭新购了住房。虽然货币化安置家庭购房比例略高,但也仅为20.4%,还有近80%的货币化安置家庭并未购房。
    从区域上看,货币化安置家庭购房比例在一、二、三线城市分别为12.0%、26.4%和14.8%。三四线城市货币化安置家庭购房比例远低于二线城市。
    整体来看,棚改购房家庭占总体购房家庭比例都不高。2013年至2017年间,棚改购房家庭仅占全部购房家庭的8.3%,货币化安置购房家庭仅占全部购房家庭的4.1%。同时,三四线城市拆迁家庭占购房家庭的比例同样不高,仅为5.6%,甚至低于一二线城市。
    
为什么棚改货币化家庭购房意愿不足

    原因一,家庭住房刚需已基本满足?;醣一仓帽旧硎羌彝プ栽秆≡竦慕峁?。根据住建部2009年的295号文件,被拆迁人可以自愿选择实物安置或货币补偿。因此,已有多套房的家庭更倾向于选择货币化安置。中国家庭金融调查数据显示,52.0%的货币化安置家庭在棚改前已经拥有多套房,远高于城镇其他家庭,这也是近80%货币化安置家庭拆迁后未购房的主要原因。同时,选择货币化安置且未购房家庭户主平均年龄为57.9岁,比城镇家庭年龄平均数高3.5岁。从由年龄决定的消费需求角度讲,他们的住房需求更低。
    原因二,家庭购房财力不足。首先,相比于新房价格,货币化补偿金额并不高。2013年至2017年,接受货币化补偿的家庭平均获得补偿金31.5万元?;醣一钩ズ笪垂悍康募彝?,其平均补偿额仅为23.1万元。在货币化安置比例较高的二三线城市,二线城市补偿金为36.3万元,远低于二线城市的房价;而三四线城市补偿金为18.6万元,与当地房价仍然存在差距,这意味着拆迁户仅靠补偿金并不能全款购置新房。此外,拆迁户就业率低,有34.0%的家庭无人就业。在这些无业家庭中,有60.6%是因为家庭成员离退休,23.7%是因为丧失劳动力。即使家庭有就业人员,其家庭劳动收入也偏低。数据显示,棚改货币化且未购房家庭的年平均劳动收入仅为4.1万元,低于城镇的4.8万元。
    调查发现,货币化安置且未购房家庭中,70.3%居住在自有的其他住房中,这些住房主要是拆迁前拥有的多套房,以及小部分拆迁后通过自建、继承等方式获得的新住房?;褂衅溆?8.3%的家庭,通过租赁或者免费借住亲友住处的途径解决了住房问题,这其中又有39.5%居住在公租房中,继续享受住房保障福利。

棚改货币化补偿款流向了哪里

    2013年至2017年,7.9%的城镇家庭经历了拆迁。其中,货币化安置比例为31.6%,加上7.4%的拆迁家庭同时获得了实物安置及货币补偿,共计39%获得了货币补偿,平均补偿金额为31.5万元。这相当于政府直接转移支付给居民2.9万亿元。如果按照前文分析仅少量棚改货币化家庭新购了住房,那么剩余补偿款又去了哪里?中国家庭金融调查数据显示,除去已购房家庭,货币化补偿增加了家庭储蓄,减轻了家庭负债,增加了家庭创业比例及工商业资产,提高了家庭投资性收入,提升了家庭消费。
    家庭金融资产大幅上涨。2013年至2017年间,货币化补偿后未购房的家庭平均金融资产从13年的6.6万元,上涨至17年的34.3万元,共上涨27.7万元。从结构上看,风险金融资产上涨14万元,非风险金融资产上涨13.7万元。
    家庭负债情况明显好转。从负债比例上看,2013年至2017年,货币化后未购房的家庭拥有负债的比例降低,从2013年的26.3%下降至2017年的21.8%;平均负债金额从17758元下降至17177元,而货币化补偿后的购房家庭,平均负债金额从3.3万元大幅上涨至9.2万元,未经历拆迁的城镇家庭平均负债金额从4.3万元上涨至6.2万元。
    家庭从事商业的比例增加,工商业资产上涨。2013年至2017年,货币化补偿后的未购房家庭从事工商业经营的比例从2013年15.4%上涨至21.2%。相应地,家庭平均工商业资产从12.2万元上涨至29.4万元,涨幅远高于其他类型家庭。
    家庭投资性收入上涨。2013年至2017年,货币化补偿后未购房的家庭平均投资性收入从2348元上涨至10768元,收益绝对额明显高于其他城镇家庭。家庭平均工商业收入也从6609元上涨至9801元,上涨48.3%。
    家庭消费水平显著提升。收入上涨,金融资产上涨,直接刺激家庭消费升级。这些家庭的家庭年消费从2013年的4.5万元上涨至2017年的7.7万元。其中食品支出上涨最高,为8099元,其次是居住支出上涨6028元,交通通信支出上涨5430元,教育支出上涨4729元,医疗支出上涨3635元。从消费结构调整上看,食品支出虽然是家庭的最主要支出,但占比明显下降,从2013年的43.4%下降至2017年的36.0%。而教育支出及交通通信支出占比上涨最为明显,分别从10.2%上涨至12.1%,8.4%上涨至11.9%。
    
投资性购房才是当前购房的主要动机

    货币化安置家庭购房以投资性购房为主。2013年至2017年,新购房的货币化安置家庭中有69.0%已拥有住房,而同期购房的其他家庭中,拥有住房的比例仅为42.6%。
    同时,比较2008年至2018年第一季度全国家庭的购房动机,投资性购房比例在不断上涨。2008年投资性购房占19.6%,2013年上涨到28%。2016年上涨到33.4%。2017年37.6%,2018年50.3%。
    其次,从家庭住房居住情况上看,也主要是投资性购房??悸?013年至2017年,购房家庭在2013年的居住状况为,一线城市63.6%的家庭居住在自己的房屋里面,二线为69%,三线为80.4%。租房家庭占购房家庭比例低。
    综上所述,棚改货币化对住房市场影响有限,投资性住房需求才是驱动房价迅速上涨的重要因素。相对于“一刀切”的实物安置,货币化安置给了家庭选择是否购房的自由,在提升资金使用效率、增加家庭储蓄、减轻家庭负债、增加家庭创业和工商业资产、提高家庭投资性收入提升家庭消费水平等方面具有重要意义。特别是,在当前多套房比例居高的情况下,应该继续坚持棚改货币化安置。
    (甘犁系西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心主任;弋代春系中国家庭金融调查与研究中心房产城镇化首席研究员)

【期号:3295】【版面:02】【作者:甘犁 弋代春】打印本页
 
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